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104临时起意（第1页）

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“说到公屋计划，”高跃进想起记忆里的保障房廉租房和等等棚改货币化等房改政策不单没有抑制房价，反而刺激了房价上涨的现象，不由说道，“每人30（平方）尺的公屋计划只是在缓解矛盾，简直就是吊人胃口，僧多粥少不说，与香江人民日益追求的居住改善愿望还是存在不小差距，这是种非常奇怪的心理刺激，特别是当香江经济的好和国内对其的政治压力减少之后，市民不用“积粮过冬”而选择“寅吃卯粮”，其消费和投资意愿都会活跃起来，释放出来的货币不仅增加了货币流动性加大了通胀的产生，而且使得货币贬值变大，所以黄金、不动产投资就成了首选，因此去年下半年后就出现的行情井喷就一点也不意外。

不过香江毕竟市场狭小，经济成分中占重很大的国际贸易方面容易受到外面经济环境的影响，一旦有风吹草动经济就会出现波动，而‘寅吃卯粮’这种过度消费和杠杆投资的抗风险能力不高，反映到股市和楼市上就是崩盘。”

高跃进侃侃而谈，已经不限于香江的楼市行情上进行分析，让雷镇庭听了之后变得动容起来，连已经烧完了的烟头夹在手指间都忘了扔掉。

等到在高跃进说完了他露出赞赏之色，拍了拍他的肩头说：“精辟，听君一席话，胜读十年书，果然是人中之龙。”

“我这在班门弄斧，值不得夸奖。”高跃进谦虚说，“也就是今天跟大哥你见面后觉得投缘所以才会有感而发，不要嫌我胡言乱语就行了。”

“你呀！不必这样谦虚，”雷镇庭说，“香江地处珠江入海口的弹丸之地，自身没有资源，就连水源都要靠大陆支援，其他的生活用品粮食食盐蔬菜瓜果都要从外面调入，别的不说，只要大陆断水，就必须重演63年缺水的场景，那时整天闹水戏，香江民生不安，谈何发展？

所以香江离不了大陆，也必须依靠大陆才能有发展，这是由之前的历史已证明，不是我在胡说八道，所以你刚才说的对，只有大陆好了香江才能稳定发展，百姓才能安居乐业，楼市进入上升通道也就自然而然了。”

雷镇庭从地理位置的角度分析香江与大陆的关系得出香江楼市的走势跟高跃进的结论一般无二，说到此后，他相当认真诚恳地给了高跃进一个建议：如果资金没有问题的话直接投资物业比现在租用更合算。

他给高跃进算了一笔账，投资商业型物业一般的收益周期为10~20年，一般旺铺的话8年就可以收回投资，以后的时间就是纯收入了，而且还要算上物业增值方面的浮盈，因此投资物业其实是一本万利的生意。

雷镇庭不是第一位对他说出这样建议的人，之前坚持不购置物业是因为他清楚再今后的几年时间里香江股市楼市会迎来大崩盘，那时一片哀嚎，下跌幅度接近腰斩，土地价格普遍下跌40%至60%不等，跌幅最大的是工业用地和高级住宅用地，他的主意是等到那时再出手拿下地皮兴建自己的商业王国总部。

高跃进默默无语，他在心里算了一笔账，以雷镇庭刚才说的数据，租售比的区间为1:120~1:240，均值为1:180，旺铺的租售比更是高达1:100，从投资价值上来看确是不错。

反过来看现在这处写字楼的租金，除去物管费约为租金的1~2成，实际租金约为8.5元，按1:180的租售比计算，一尺写字楼的价值为1530元，估算出这个数据后他就在心里暗说不可能，应该是哪里算错了。

现在小房型楼花交易价500元平方尺，期房的价格要低于现房，现房的价格550？600？650？总之不会高于1000，这里不是中环和湾仔，甲级写字楼的价格相当于别墅价格？这个不可能。

以1000元平方尺计算，这两层写字楼价值2600万，10年租金（以现价算）为3120万，其中物管费468万，即是买下来后10年间只比租凭还要少花了520万。抛除物管费这个因素，10年租金与现在一次性付款的费用相当。

现在香江不动产类按揭利率大概为10.62%左右，若以10年等额本息计算的话？

高跃进的心算不是天才，涉及到杂复的乘除运算就感到了吃力，但他记得自己曾经按揭贷款300万买房，当时5点多的房贷利率10年期，还款总额为390多万，每个月他还款3万3，若是这两层楼以3000万计算，利率多了一倍，利息同样多了一倍，还款总额大致为4800多万，每个月还款大致为40万。

想到此处，他问了雷镇庭：“镇庭哥，这两层楼的估价多少能买下来？”

“心动了？”雷镇庭等了半会听到高跃进发问，知道他是心动了，先是问了一声，然后说：“最近楼盘价值变动厉害，不过以我估计，大概在3000~3200万吧，算上10%溢价，超过3500万就不合算了。”

高跃进听到雷镇庭说了这两层楼的估价跟他估计的差不多后他已经心中有数，每个月40~50万的还款虽然比租金26万高了不少，但也算在可接受的范围之内，如此看来，按揭买房比租房更为合算。

“本来是无心买楼，但现在心动了，只是这临时起意却不知该如何说是好！”高跃进苦笑说。

现在他还是有些犹豫，按揭购买物业以当前房贷利率需要付出的代价不少，但好处是10年后物业就是自己的，而且还有一个是通货膨胀的问题。

世界性的通货膨胀已持续了很长时间，香江货币一般都是挂钩梅元进行浮动，而梅元进入到80年代中期特别是“广场协议”后相对于世界主要工业国家货币主动贬值，现在购置物业无论是现在还是以后都是对手中持有的货币资金进行套值投资。

依这样的认识和判断，他该是没有犹豫不决才是，只是当他一想起未来1~3年里即将发生的香江楼市大崩溃，他就下不了这个决心。楼市大崩溃时首当其冲的就是地价，几乎回到70年代初，所以一直来的构划的是在那个时候低价买下地皮兴建属于自己的高楼大厦，就如中银大厦那样的地标式建筑。

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